Baukredit umschulden

Für die Restschuld Ihres Baukredits gibt es zwei grundlegende Anschlussmöglichkeiten: den Wechsel zu einem anderen Kreditgeber in Form einer Umschuldung oder die Fortsetzung bei Ihrer bisherigen Bank. Ein Forward-Darlehen ist keine eigenständige dritte Alternative, sondern ermöglicht es Ihnen, die aktuellen Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung frühzeitig zu vereinbaren.

Vor einer Umschuldung sollten Sie klären, zu welchem Termin der bestehende Baukredit abgelöst werden kann, welche Restschuld dann noch offen ist und welche Kosten der Kreditgeberwechsel verursacht. Erst wenn diese Eckdaten feststehen, lassen sich der neue Baukredit und eine Fortsetzung bei der bisherigen Bank sinnvoll vergleichen.

Wann ist die Umschuldung eines Baukredits möglich?

Die Umschuldung eines Baukredits ist vor allem zum Ende der Sollzinsbindung oder zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich. Soll der Baukredit früher abgelöst werden, benötigen Sie ein entsprechendes Kündigungsrecht oder die Zustimmung Ihrer bisherigen Bank.

• Zum Ende der Sollzinsbindung:
  Läuft die vereinbarte Sollzinsbindung aus, können Sie die verbleibende Restschuld entweder direkt zurückzahlen oder mit einem neuen Baukredit finanzieren. Haben Sie noch keine neue Zinsvereinbarung getroffen, können Sie nach 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB frühestens zum Ende der Sollzinsbindung mit einer Frist von einem Monat kündigen.
• Nach zehn Jahren:
  Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins können Sie nach 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang ablösen. Dafür gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Entscheidend dafür ist der Zeitpunkt, zu dem Ihnen das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Haben Sie später eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder die Laufzeit getroffen, kann stattdessen das Datum dieser Vereinbarung für den Fristbeginn maßgeblich sein.
• Während der laufenden Sollzinsbindung:
  Während der Sollzinsbindung können Sie Ihren Baukredit nicht ohne Weiteres kündigen. Eine vorzeitige Umschuldung ist nur möglich, wenn ein Kündigungsrecht besteht oder Ihre bisherige Bank der Ablösung zustimmt. Ein gesetzliches Kündigungsrecht kann nach 490 Abs. 2 BGB vorliegen, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens mindestens sechs Monate vergangen sind und ein berechtigtes Interesse besteht – etwa der Verkauf der Immobilie. Ein günstigeres Kreditangebot allein reicht nicht aus. Für die vorzeitige Rückzahlung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wann lohnt sich die Umschuldung eines Baukredits?

Einen Baukredit umzuschulden, kann sich finanziell lohnen, wenn das neue Darlehen einschließlich sämtlicher Wechselkosten günstiger ist als die Fortführung bei Ihrer bisherigen Bank. Darüber hinaus kann die Umschuldung sinnvoll sein, wenn die neue Finanzierung besser zu Ihren Vorstellungen von Monatsrate, Laufzeit, Zinssicherheit und Flexibilität passt.

Vergleichen Sie dafür Angebote mit demselben Finanzierungsbetrag und einem vergleichbaren Tilgungsverlauf. Achten Sie insbesondere auf:

• den effektiven Jahreszins
• die monatliche Rate und Tilgung
• die Dauer der Sollzinsbindung
• die voraussichtliche Gesamtlaufzeit
• die Zinskosten während der Sollzinsbindung
• die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung
• Sondertilgungen und mögliche Tilgungssatzwechsel
• einmalige Kosten des Kreditgeberwechsels

Eine niedrigere Monatsrate bedeutet nicht automatisch geringere Gesamtkosten. Beruht sie auf einer niedrigeren Tilgung oder einer längeren Laufzeit, wird der Baukredit langsamer zurückgezahlt und die Zinsbelastung kann steigen.

Welche Kosten können bei der Umschuldung entstehen?

Bei der Umschuldung eines Baukredits können vor allem eine Vorfälligkeitsentschädigung sowie Kosten für die Übertragung der Grundschuld anfallen. Welche Aufwendungen tatsächlich entstehen, hängt vom Ablösetermin, vom bestehenden Vertrag und von der gewählten Form der Grundschuldübertragung ab.

• Vorfälligkeitsentschädigung:
  Eine Vorfälligkeitsentschädigung soll den finanziellen Schaden ausgleichen, der einer Bank durch die vorzeitige Rückzahlung eines fest verzinsten Darlehens entsteht. Wird der Baukredit vor dem vereinbarten Ende der Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt, kann die bisherige Bank eine solche Entschädigung verlangen. Bei einer Ablösung zum regulären Ende der Sollzinsbindung fällt sie nicht an. Ob ein Anspruch besteht, richtet sich nach dem Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen des 502 BGB.
• Grundschuld-, Notar- und Grundbuchkosten:
  Bei der Umschuldung eines Baukredits kann die bestehende Grundschuld häufig an den neuen Kreditgeber abgetreten werden. Ist eine Abtretung nicht möglich, muss sie gegebenenfalls gelöscht und neu eingetragen werden. Je nach Vorgehensweise entstehen dafür Notar- und Grundbuchkosten. Eine Abtretung ist meist weniger aufwendig als eine Löschung mit anschließender Neueintragung.

Wenn Sie Ihren Baukredit umschulden, vereinbaren Sie die Konditionen für die weitere Finanzierung neu. Dazu zählen Monatsrate, Tilgung, Sollzinsbindung und flexible Rückzahlungsoptionen. Eigene Ersparnisse können außerdem den benötigten Darlehensbetrag reduzieren. Da sich diese Entscheidungen gegenseitig beeinflussen und Auswirkungen auf Ihr Monatsbudget, die Rückzahlungsdauer und die gesamten Zinskosten haben, sollten Sie sie gemeinsam betrachten.

Eigenmittel einsetzen und Darlehensbetrag reduzieren

Wenn Sie zum Ablösetermin einen Teil der Restschuld aus eigenen Ersparnissen begleichen können, verringert sich der Betrag, den Sie über den neuen Baukredit finanzieren müssen. Setzen Sie dabei nur so viel Kapital ein, dass eine ausreichende Reserve für laufende und unvorhergesehene Ausgaben sowie notwendige Arbeiten an der Immobilie verbleibt.

Rate und Tilgung an Ihr Budget anpassen

Die Monatsrate bestimmt Ihre regelmäßige finanzielle Belastung. Die Höhe der Tilgung beeinflusst, wie schnell die Restschuld sinkt. Stimmen Sie Rate und Tilgung so aufeinander ab, dass die monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt und ausreichend Spielraum für Ihre Lebenshaltungskosten, die Instandhaltung der Immobilie und unvorhergesehene Ausgaben lässt.

Laufzeit des neuen Baukredits planen

Mit einer kürzeren Laufzeit zahlen Sie den neuen Baukredit schneller zurück, müssen bei gleicher Darlehenssumme und gleichem Zinssatz jedoch eine höhere Monatsrate einplanen. Da Sie das Darlehen schneller tilgen, sinken die gesamten Zinskosten. Eine längere Laufzeit reduziert die monatliche Belastung, verlängert aber die Rückzahlung und erhöht die Zinskosten.

Dauer der Sollzinsbindung festlegen

Mit der Sollzinsbindung legen Sie fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz Ihres neuen Baukredits unverändert bleibt. Eine längere Bindung bietet Ihnen über einen längeren Zeitraum Planungssicherheit. Bei einer kürzeren Bindung steht früher eine neue Zinsvereinbarung an, sofern der Kredit zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Welche Dauer geeignet ist, hängt von Ihrem Sicherheitsbedürfnis und den angebotenen Konditionen ab.

Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel vereinbaren

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, zusätzlich zur vereinbarten Monatsrate weitere Beträge zurückzuzahlen und den Baukredit dadurch schneller zu tilgen. Bei einem Tilgungssatzwechsel erhöhen oder verringern Sie die regelmäßige Tilgung. Je nach Vertragsgestaltung verändern sich dadurch auch die Monatsrate und die Rückzahlungsdauer. Prüfen Sie deshalb, bis zu welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind und wie häufig sowie in welchem Umfang Sie den Tilgungssatz ändern können.

Übermitteln Sie KVB-Finanz den vorgesehenen Ablösetermin Ihres bestehenden Baukredits, die voraussichtliche Restschuld und Ihre Wünsche für die neue Finanzierung. Auf Grundlage dieser Angaben ermittelt KVB-Finanz Angebote, mit denen Sie Ihren aktuellen Baukredit umschulden können.