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Baufinanzierung ohne Eigenkapital – so gelingt der Hauskauf ohne Ersparnisse

Die eigenen vier Wände, schalten und walten, wie Sie wollen, Platz für die ganze Familie, ob in der Stadt oder auf dem Land: Doch der Traum vom Eigenheim gestaltet sich als kostspieliges Unterfangen, für das es nach alter Schule mindestens 20 Prozent Eigenkapital braucht. Ohne Erspartes in der Hinterhand bleibt der Wunsch nach den eigenen vier Wänden unerfüllt? Nicht ganz! Bei uns ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Welche Voraussetzungen dafür gelten, wie Sie den Hauskredit ohne Eigenkapital angehen und was Sie bei einer sogenannten Vollfinanzierung beachten sollten, lesen Sie hier. Mit der KVB-Finanz legen Sie den Grundstein für Ihre Zukunft als Immobilienbesitzer – informieren Sie sich jetzt!

Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Steigende Mietpreise und anhaltend niedrige Zinsen für Kredite veranlassen immer mehr Menschen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Im Normalfall nehmen sie für die Baufinanzierung einen Kredit auf, stemmen aber einen wesentlichen Anteil der Summe durch ihre Ersparnisse. So hieß es lange Zeit gemeinhin, dass Bauherren um die 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren sollen, um einen guten Zinssatz zu erhalten und so der Belastung Herr zu werden. Je mehr finanzielle Mittel Sie aus eigener Tasche für die Finanzierung aufwenden, desto besser.

Doch was, wenn nicht genug Zeit bleibt, um sich ausreichend Rücklagen anzusparen? Plötzlich steht eine Immobilie zum Kauf, bei der alles stimmt, und Sie müssen schnell sein. Wenn Sie warten, bis Ihre Ersparnisse ausreichen, ist die Gelegenheit verstrichen und die Wunschimmobilie hat längst einen anderen Besitzer. Oder die Nachbarn entschließen sich spontan zu verkaufen und machen Ihnen ein unschlagbares Angebot. Manchmal ist einfach schnelles Handeln gefragt. Nicht immer lässt sich alles im Leben detailgenau planen.

Bei vielen Banken besteht heute die Möglichkeit, einen Hauskredit ohne Eigenkapital aufzunehmen. Das macht Sie und Ihre Finanzen flexibler. So gelingt die Finanzierung von Eigenheim oder Eigentumswohnung auch ohne finanzielles Polster. Die aktuell herrschende Niedrigzinsphase spielt Ihnen bei der Immobilienfinanzierung noch zusätzlich in die Tasche.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass die komplette Summe für die Immobilie über einen Kredit getragen wird. Viele Banken bieten heute entsprechende Finanzierungsmodelle an. Doch bei einem Hauskauf kommen neben dem Kaufpreis beziehungsweise den Baukosten noch weitere Kosten auf Sie zu, die Sie unbedingt einkalkulieren sollten. So machen allein die Kaufnebenkosten einen wesentlichen Anteil der Baufinanzierung aus. Ihre Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland. Insgesamt können Sie jedoch bis zu 20 Prozent des Finanzierungsvorhabens ausmachen. Darunter fallen folgende Posten:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notarkosten
  • Maklergebühren
  • Gebühren für das Grundbuchamt
  • Renovierung & Modernisierung
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100-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: die Formen der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital lassen sich zwei grundsätzliche Formen unterscheiden: die 100-Prozent-Finanzierungund die 110-Prozent-Finanzierung.

Die 100-Prozent-Fianzierung stellt die Finanzierungsform dar, bei der der Kaufpreis der Immobilie vollständig über einen Kredit abgedeckt wird. Die Nebenkosten, die beim Kauf anfallen, trägt der Käufer in diesem Fall selbst und wendet dafür Eigenkapital auf.

Bei der 110-Prozent-Finanzierung umfasst der Kredit auch die anfallenden Kaufnebenkosten. Somit bringt der Bauherr oder Immobilienkäufer keine eigenen finanziellen Mittel für die Hausfinanzierung auf. Der Kredit deckt alle Posten ab, die in Zusammenhang mit dem Kauf stehen. Je nach Höhe der Nebenkosten lässt sich in diesem Fall auch von einer 120-Prozent-Finanzierung sprechen. In jedem Fall handelt es sich letztendlich um eine Vollfinanzierung beim Kaufen.

Glückliche Familie und Kinder freuen sich auf das neue Haus als Eigenheim

Was zählt als Eigenkapital?

Bevor Sie sich überlegen, ob Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital angehen wollen, sollten Sie sich klar machen, was überhaupt als Eigenkapital zählt. Grundsätzlich gehört dazu Vermögen wie

  • auf Tages- oder Festgeldkonten angelegtes Geld,
  • Wertpapiere wie Aktien und Fonds,
  • Guthaben aus Bausparvertrag,
  • Vermögen aus der Riester-Rente oder aus der Lebensversicherung,

 

Neben diesen Geldern gelten bei der Baufinanzierung allerdings noch weitere Mittel als Eigenkapital, die der Bank als Sicherheit bei der Kreditvergabe dienen und so Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen. Dazu zählen:

  • eine Immobilie, die Sie bereits abbezahlt haben,
  • das Grundstück, auf dem Sie bauen wollen,
  • Rückkaufswert aus Lebensversicherung

Darüber hinaus lässt sich auch die Eigenleistung, die Sie beziehungsweise Freunde und Verwandte beim Bau einbringen wollen, als Eigenkapital bei der Hausfinanzierung verstehen.

Risiken

Bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital bringt der Immobilienkäufer keine oder maximal einen Teil der anfallenden Kosten in Form der Kaufnebenkosten in die Finanzierung ein. Die Bank geht damit ein hohes Risiko bei der Kreditvergabe ein. Dies lässt sich der Kreditgeber mittels eines Zinsaufschlags vergüten.

Risiko kostet

Letztendlich dient die Immobilie selbst der Bank bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital als Sicherheit. Durch den Verkauf des Hauses lassen sich im Fall von Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers offene Forderungen begleichen. Auf den eventuell zusätzlich geleisteten Kaufnebenkosten bleibt die Bank allerdings sitzen. Deshalb gehen Banken gerade mit der 110-Prozent-Finanzierung enorme Wagnisse ein, die sie sich häufig mit einem Risikoaufschlag bezahlen lassen.

Aus diesem Grund ist die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital etwas teurer als eine reguläre. Unvorhergesehene Ereignisse, die Sie als Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten bringen, stellen schließlich eine hohe Gefahr dar. Machen Sie sich deshalb klar, dass die Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch für Sie als Kreditnehmer ein großes Risiko birgt, das Sie nicht unterschätzen sollten.

Paar träumt vom Eigenheim

Manchmal kommt alles anders

Veränderungen an Ihrer finanziellen Situation wirken sich direkt auf Ihre Zahlungsfähigkeit aus. Und das geht manchmal schneller als gedacht. Bei Arbeitslosigkeit, und sei sie nur vorrübergehend, oder bei einer Krankheit kann es passieren, dass Sie nicht mehr in der Lage sind, die monatlichen Raten zu stemmen, mit denen Sie die Baufinanzierung abzahlen. Ein Unfall oder eine Schwangerschaft können die finanzielle Situation genauso schnell ändern wie eine größere ungeplante Ausgabe.

Geraten Sie bei der Abzahlung des Kredites für Ihre Immobilie in Zahlungsschwierigkeiten – sei es verschuldet oder unverschuldet – kann der Traum vom Eigenheim schnell in ein finanzielles Desaster führen. Können Sie die Raten Ihrer Baufinanzierung nicht mehr tilgen und verfügen Sie über keinerlei weitere finanzielle Mittel, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um die offenen Forderungen auszugleichen.

Voraussetzungen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Hohes gesichertes Einkommen

Wegen der hohen Risiken, die eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, kommt diese Form ausschließlich für Personen infrage, die über ein gesichertes Einkommen im mittleren bis hohen Bereich verfügen. Hier profitieren insbesondere junge Bauherren, die noch nicht genug Kapital angespart haben, aber deren berufliche Situation die Abzahlung des Darlehens wahrscheinlich macht. Wichtig ist, dass das Einkommen so hoch ist, dass Sie neben den Kreditraten auch Ihren regulären Lebensunterhalt bestreiten sowie sich ein finanzielles Polster anlegen können. Denn als Immobilienbesitzer müssen Sie immer mit zusätzlichen Kosten rechnen. Rücklagen brauchen Sie beispielsweise für Reparaturen, Modernisierungen und Neuanschaffungen.

Ein gesichertes Einkommen verspricht der Bank eine bessere Liquidität. So haben Beamte, die in stabilen beruflichen Verhältnissen agieren, bessere Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Bei Selbstständigen und Freiberuflern, bei denen das Einkommen schwankt, gestaltet sich die Bewilligung eines solchen Kredites schwieriger.

Haus mit Geldmünzen

Alter

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich insbesondere für Jüngere. Sie haben meist noch nicht so viele Rücklagen angespart, um sich davon ein Haus zu kaufen. Wenn sie aber viel verdienen und ihre berufliche Situation gut absichert ist, haben sie die Möglichkeit, den hohen Tilgungsraten der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nachzukommen.

Gewissenhafte Haushaltsplanung

Wer sich auf eine Baufinanzierung ohne eigene finanzielle Mittel einlässt, für den ist eine zuverlässige Haushaltsführung Pflicht. Sie sollte genügend Spielraum lassen, um die Raten zurückzuzahlen. Noch besser ist es, wenn Sie zusätzliche Risiken einkalkulieren wie den Ausfall eines Einkommens bei Doppelverdienern. Eine sorgfältige Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben kann bei der Bank als wertvolle Argumentationshilfe dienen.

Immobilien mit hohem Potential

Die Immobilie selbst stellt ebenfalls einen Faktor dar, den die Bank bei der Bewilligung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital berücksichtig. Damit begegnet sie dem hohen Ausfallrisiko, das bei einer solchen Finanzierung besteht. Bessere Chancen haben Sie mit einem Eigenheim, das sich in einem guten Zustand sowie einer bevorzugten Lage befindet. Baufällige Objekte in schlechter Lage dagegen schmälern die Erfolgsaussichten auf ein Darlehen, wenn Sie keine Ersparnisse besitzen. Auch sinkende Immobilienpreise in der Umgebung können zum Wertverlust beitragen.

Der Grund: Bei Zahlungsunfähigkeit kann die Bank ihre Verluste mit dem Erlös aus dem Hausverkauf mitunter nicht begleichen und muss mit Ausfällen rechnen.

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Vor- und Nachteile

Wer einen hohen gesicherten Verdienst besitzt, aber dennoch nicht genügend Kapital für einen Hauskauf oder ein Bauvorhaben angespart hat, für den kann ein Hauskredit ohne Eigenkapital dennoch eine lohnende Alternative zur regulären Baufinanzierung darstellen. Ein Grund dafür sind die aktuell sehr niedrigen Zinsen.

Vorteile

Wer einen hohen gesicherten Verdienst besitzt, aber dennoch nicht genügend Kapital für einen Hauskauf oder ein Bauvorhaben angespart hat, für den kann ein Hauskredit ohne Eigenkapital dennoch eine lohnende Alternative zur regulären Baufinanzierung darstellen. Ein Grund dafür sind die aktuell sehr niedrigen Zinsen.

Paar mit Umzugskartons

Kaufen statt Mieten

Die eigenen vier Wände versprechen mehr Freiheiten als Mietobjekte. Die hohen Mieten machen es gerade für junge Familien zusätzlich attraktiv, sich ein Eigenheim zu kaufen. So können die regelmäßigen Mietzahlungen auch sinnvoll zur Tilgung eines Kredites verwendet werden, um sich Eigentum aufzubauen – auch wenn es bislang an ausreichend finanziellen Mitteln mangelt, die berufliche Situation diese aber erwarten lässt. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital eröffnet die Möglichkeit, sich frühzeitig eine selbstgenutzte Immobilie zu finanzieren und auf diese Weise in die eigene Zukunft zu investieren.

Immobilie als Kapitalanlage

Immobilien erfreuen sich als Kapitalanlage einer großen Beliebtheit. Kein Wunder, ist doch Kapital in Form des Betongoldes gut angelegt. Das gilt vor allem, wenn die Immobilie eine Wertsteigerung in Aussicht stellt und eine lohnende Rendite verspricht. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bietet für Anleger den Vorteil, sich den hohen Zinsanteil zunutze zu machen. So lassen sich die Zinskosten von der Steuer absetzen und Sie profitieren von der Steuerersparnis.

Immobilie als Altersvorsorge

Als Altersvorsorge gewinnen Immobilien zunehmend an Attraktivität. Sofern die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital stimmen, kann sie dabei helfen, bereits in jungen Jahren für das Alter vorzusorgen und ein Eigenheim zu erwerben. Die hohen anfänglichen Zinsanteile sorgen im besten Fall dafür, dass die Immobilie im Ruhestand abbezahlt ist.

Niedrigzinsphase

In Zeiten, in denen die Zinsen auf niedrigem Niveau liegen, kann es bei entsprechender Bonität lohnen, direkt mit der Baufinanzierung zu starten. Mit dem Kaufen zu warten, bis ausreichend Kapital angespart ist, birgt die Gefahr, dass der Zins steigt. Dadurch verliert der Immobilienkauf für viele an Zugkraft.

Keine Zeitverluste

Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich vor allem für jene, die es eilig haben und keine Zeitverzögerungen in Kauf nehmen wollen. Ist das Wunschobjekt gefunden, muss es schnell gehen, um sich den Zuschlag zu sichern. Die Vollfinanzierung ermöglicht dann den Schritt ins Eigenheim, auch wenn bis zu dem Zeitpunkt nicht ausreichend Rücklagen aufgebaut sind. Ebenso kommt diese Finanzierungsform infrage, wenn Ihnen eine Erbschaft oder eine hohe Versicherungssumme in Aussicht steht.

Liquid bleiben

Selbst wenn für die Immobilienfinanzierung genügend Ersparnisse vorhanden sind, kann sich die Variante ohne Eigenkapital als sinnvoll erweisen. So bleiben Sie trotz Finanzierung liquide und können die angesparten Gelder als Rücklagen nutzen.

Nachteile

Die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital liegen klar auf der Hand. Sie ist teurer als die klassische Variante, bei der Sie Ihr Erspartes einbringen. Das wirkt sich direkt auf die Höhe der Kreditraten aus. Daran nimmt meist auch die Tilgung einen höheren Anteil ein. Für Sie ergibt sich daraus eine höhere monatliche Belastung.

Außerdem sind sie bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bei der Objektauswahl eingeschränkt. Banken vergeben Kredite nur für erfolgversprechende Immobilien.

Was kann ohne Eigenkapital finanziert werden?

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital eignet sich zur Finanzierung von

  • selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen
  • sowie für Objekte zur Kapitalanlage.

Mit einem solchen Kredit lässt sich sowohl der Kauf eines Bestandobjektes als auch ein Neubau bezahlen.

Tipps für die gelungene Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gehen Bank und Kreditnehmer ein größeres Risiko als bei anderen Finanzierungsformen ein. Damit sich diese Kreditart für Sie dennoch auszahlt, haben wir Ihnen im Folgenden Tipps zusammengestellt.

Soliden Haushaltsplan aufstellen

Ein Haushaltsplan, in dem alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben aufgeführt sind, hilft Ihnen, sich einen realistischen Überblick über Ihre Finanzen zu verschaffen. Als Faustformel hat sich hier etabliert, dass die monatliche Rate auf maximal 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens begrenzt bleiben sollte. Vielleicht ist es Ihnen auch möglich, einzelne Arbeiten beim Hausbau selbst zu erledigen und sie als Eigenkapital einzubringen. Günstig auf die Kreditlast wirken sich ebenfalls Sondertilgungen aus.

Vergleichen

Vergleichen ist zwar bei jeder Baufinanzierung von großer Bedeutung. Aber wenn Sie kein Eigenkapital vorzuweisen haben, unterscheiden sich die Konditionen noch deutlicher. Und kleine Zinsabweichungen wirken sich bereits massiv aus. Während der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt sich auch eine lange Laufzeit. Damit sichern Sie sich den aktuell günstigen Zinssatz. Ebenso hilfreich ist es, eine hohe Tilgung zu vereinbaren. Dadurch sinken die Restschuld und die Höhe der Anschlussfinanzierung. Wir von der KVB-Finanz als unabhängiger Kreditvermittler helfen Ihnen gern beim Vergleich und finden zusammen mit Ihnen das am besten für Sie geeignete Angebot.

Risiken absichern

Sichern Sie sich unbedingt gegen verschiedene Risiken ab, wenn Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden. Als empfehlenswert erweist sich das vor allem bei Alleinverdienern. Hier bringen Ihnen Lebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung und weitere Versicherungen größere Sicherheit. Außerdem kommt es Ihnen zugute, wenn Sie trotz Baufinanzierung Kapital aufbauen. Dies können Sie für eventuelle Sondertilgungen oder ungeplante Anschaffungen verwenden. Hier lohnt es sich, wenn Sie – falls möglich – trotz laufender Baufinanzierung einen Bausparvertrag abschließen. Damit sind Sie für verschiedene Eventualitäten als Immobilienbesitzer gerüstet und können ungeachtet der finanziellen Belastung gut schlafen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit der KVB-Finanz

Ob 100-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Die KVB-Finanz hilft Ihnen dabei, Ihre Träume zu realisieren und sich den Wunsch vom eigenen Haus zu erfüllen. Bis zum Vertragsabschluss stehen wir Ihnen als kompetenter Partner zur Seite. Wir kommen zu Ihnen nach Hause – deutschlandweit – und finden im gemeinsamen Gespräch die Finanzierungslösung, die zu Ihnen passt. Dabei klären wir selbstverständlich auch alle offenen Fragen, die sich Ihnen noch stellen.

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