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Kann vermietetes Wohneigentum steuerfrei verkauft werden?

KVB-Redaktion vom 23.04.2020

Beim Verkauf einer Immobilie muss der Veräußerungsgewinn in vielen Fällen versteuert werden. Doch was passiert eigentlich, wenn die Immobilie zwar für drei Jahre selbst bewohnt, im Anschluss aber einige Monate lang vermietet war? Diese Frage konnte durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs nun endgültig beantwortet werden.

Muss der resultierende Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuert werden? Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Es kommt vielmehr auf die konkreten Umstände an. In der Regel muss der Gewinn nicht versteuert werden, wenn die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt wurde. Wie sieht es dagegen aus, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr vermietet wurde? Der Bundesfinanzhof musste dazu jetzt ein Urteil fällen.

Bis zum Verkauf war die Wohnung zwischenvermietet

Im angesprochenen Fall ging es um einen Mann, der seine Eigentumswohnung in den Jahren 2006 bis 2014 selbst bewohnte. Ende 2014 verkaufte er sein Eigentum. In den vorangegangenen Monaten hat er die Wohnung allerdings vermietet und Mieteinkünfte erzielt.

Für das Finanzamt ist die Lage klar

Bei der Überprüfung der Veräußerung veranschlagte das Finanzamt einen steuerpflichtigen Gewinn. Hier orientierte sich das Amt an § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EstG (Einkommensteuergesetz). Der Mann klagte dagegen und gab an, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung bis zum April noch selbst von ihm genutzt wurde. Die Wohnung wurde somit zu eigenen Wohnzwecken genutzt und der Gewinn aus dem Verkauf sei deshalb nicht steuerpflichtig.

Der Kläger bekommt Recht

Der Klage des Mannes wurde vom Finanzgericht in erster Instanz stattgegeben. Das Finanzamt verlor die Verhandlung mit der Begründung, dass es nicht nötig sei, dass der Immobilienbesitzer sein Eigentum im Veräußerungsjahr durchgängig selbst bewohnt. Der Zeitraum von Januar bis April wurde als ausreichend erachtet.

Finanzamt geht in Revision

Das Finanzamt wehrte sich gegen das Urteil und ging vor dem BFH in Revision. Nach Meinung der Behörde muss die Immobilie unmittelbar vor dem Verkauf selbst genutzt werden oder zum Beispiel ein längerer Leerstand vorliegen (Eigennutzungsäquivalent). Die steuerlichen Ausnahmetatbestände würden dagegen durch eine Zwischenvermietung verwässert.

Die Ausnahmetatbestände werden durch eine Zwischenvermietung nicht geschmälert

Die Revision des Finanzamts wurde vom BFH als unbegründet zurückgewiesen. Die Selbstnutzung der Wohnung in den Jahren 2012 und 2013, sowie bis zum April 2014, reiche aus, um die laut BFH erfüllte Ausnahmevorschrift gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EstG anzuwenden. Die Zwischenvermietung ändere daran nichts.

Bereits nach einem Jahr und zwei Tagen ist eine Steuerbefreiung möglich

Die Rechtsauslegung wurde vom BFH in der Urteilsbegründung noch konkretisiert. Theoretisch reiche bereits eine Nutzung der Wohnung von einem Jahr und zwei Tagen, um eine Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne geltend machen zu können. Entscheidend dafür ist aber, dass dieser Zeitraum über drei Jahre verteilt ist. Der Besitzer der Wohnung hätte also vom 31.12.2012 bis zum 01.01.2014 ohne Unterbrechung in der Wohnung leben müssen. Somit hätte er die Wohnung drei Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Von der Versteuerung seines Veräußerungsgewinns wäre er somit rein rechtlich freigestellt worden.

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