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Wie lassen sich Immobilien steuerfrei vererben?

KVB-Redaktion vom 31.03.2022

Es gibt viele Finanzamt-Fallen, die am Ende teuer sein können. Gerade beim Erbfall sollte Vorsicht geboten sein. Erben ist in Deutschland Tradition und 3,1 Millionen Euro werden bis zum Jahr 2024 an nachfolgende Generationen weitergegeben. Einen großen Teil dieser Summe machen Immobilien aus. Das klingt zwar auf den ersten Blick ganz gut, doch viele kennen die Tücken des Erbens nicht. So müssen einige Regeln beachtet werden, ansonsten bittet der Fiskus die Erben zur Kasse. Doch wann darf das Finanzamt ein Erbe eigentlich besteuern? Wie können Erben steuerfrei an den Nachlass von den Eltern oder Großeltern kommen?

Grundsätzlich gilt: Ehepartner haben bei einer Schenkung einen Steuerfreibetrag von 500.000 Euro. Bis zu diesem Betrag können sie sich gegenseitig Vermögen schenken, ohne dafür Steuern zahlen zu müssen.

Kinder dürfen von ihren Eltern Vermögenswerte in Höhe von 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Dies gilt für jedes Elternteil und jedes Kind. Alle zehn Jahre erneuern sich diese Freibeträge. Auch Barvermögen wird dazugezählt. Übersteigen die Schenkungen (Immobilien, Bargeld, Aktien, sonstige Vermögenswerte) diese Freigrenze, dann müssen dafür Steuern entrichtet werden. Diese liegen zwischen 7% und 30%. Es ist allerdings laut Experten auch möglich, ein vollkommen steuerfreies Erbe zu hinterlassen.

Folgende Regelungen sollten Eheleute kennen

Die Immobilie ist steuerfrei (ohne Verbrauch von Freibeträgen), wenn:

– Das Haus bis zuletzt vom Verstorbenen bewohnt wurde oder
– Der Ehepartner selbst dort wohnt oder direkt im Anschluss dort einzieht und die Immobilie für 10 Jahre als Hauptwohnsitz nutzt oder dort wohnen bleibt.

Zudem muss beachtet werden: Kommt der Partner ins Pflegeheim, wirkt sich das nicht auf die Steuerfreiheit aus. Kommt es dagegen zu einem berufsbedingten Umzug, müssen die Steuern nachträglich entrichtet werden.

Wichtig für die Erbschaft der Kinder:

Der Verstorbene muss auch in diesem Fall bis zu seinem Tod in der Immobilie gewohnt haben. Zudem gilt:

– Bei den Kindern gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Sollte das Haus beispielsweise 300 m² Wohnfläche aufweisen, dann fallen ein Drittel Steuern an.
– Wenn Kinder oder Enkel selbst im Haus wohnen und das für mindestens zehn Jahre, bleibt die Steuerbefreiung bestehen. Es fallen lediglich bei einer späteren Vermietung oder dem Verkauf Steuern an.

Wichtige Regelung: Wenn Enkel oder Kinder erst nach dem Tod des Erblassers in die Immobilie ziehen, sollten sie nicht zu viel Zeit verstreichen lassen (z. B. wegen Umbau oder Renovierung). Der Fiskus verlangt nämlich einen unverzüglichen Einzug, um die Steuerfreiheit zu gewährleisten.

Vermieter sollten Folgendes wissen:

Es bietet sich natürlich an, eine vererbte Immobilie als Langzeitvermietung oder als Ferienvermietung anzubieten.
Beispiel: Eine über 80-jährige Mutter verschenkt ihre selbst genutzte Immobilie ihrer Tochter. Die Immobilie hat einen Wert von 200.000 Euro. Nachdem die Immobilie für fünf Jahre im Besitz der Tochter ist, verkauft diese das Objekt jetzt weiter. Allerdings für einen Betrag von 600.000 Euro.

Hat die Mutter die Immobilie vor der Schenkung bereits für fünf Jahre selbst genutzt, dann hat sie die Immobilie in diesem Fall steuerfrei an ihre Tochter übertragen, da der Freibetrag bei 400.000 Euro liegt.

Auch der Weiterverkauf der Immobilie ist steuerfrei, wenn die Mutter das Objekt zehn Jahre lang selbst genutzt hat. Ebenfalls fällt keine Spekulationssteuer (wenn innerhalb von 10 Jahren eine vermietete Immobilie verkauft wird) an, wenn Mutter und Tochter jeweils für 5 Jahre in der Immobilie gewohnt haben.

Bei diesem Beispiel sieht es dagegen anders aus:

Die Tochter erhält von ihrer Mutter eine Immobilie, die seit zwei Jahren fremd vermietet ist. Der Wert der Immobilie beträgt 200.000 Euro. Dieses Schenkung ist im Sinne der Schenkungssteuer zwar steuerpflichtig, durch den Freibetrag von 400.000 Euro aber effektiv steuerfrei. Wenn die Tochter die Immobilie jetzt allerdings weitervermietet und nach 5 Jahren verkauft, dann ist die 10-jährige Haltefrist für vermietete Immobilien nicht erfüllt. Der Gewinn (also 600.000 Euro Verkaufspreis minus 200.000 Euro Wert am Tag der Schenkung) ist durch die Spekulationssteuer einkommenssteuerpflichtig. Je nachdem, wie hoch das Einkommen der Tochter ist, kann der Steuersatz bis zu 45% betragen. Die 10-Jahresfrist wird übrigens auf den Tag genau berechnet.

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